Bài giảng Quản lý thị trường bất động sản - Chương 3: Quản lý thị trường bất động sản Việt Nam - Nguyễn Đình Bồng

ịch vụ và quản lý Nhà nước về giá đất.12/17/202046CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS(3) Về thu hồi đất, đền bù (bồi thường), tái định cư - Đối tượng được bồi thường: là người đang sử dụng đất với giấy tờ hợp pháp thì không có gì phải bàn, nhưng hoàn toàn loại bỏ những người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ được xem là hợp pháp thì lại không phù hợp với tình hình thực tế vì: quá trình “hợp pháp hóa” của Nhà nước đối với những trường hợp sử dụng đất hợp lý là chậm chạp và chưa xong; việc quản lý biến động về đất đai, nhà ở của cơ quan có trách nhiệm là chưa hoàn thiện hoặc không đúng thẩm quyền; việc xử lý các vi phạm hành chính về đất đai không được đầy đủ và kịp thời Giải pháp lựa chọn để giải quyết triệt để vấn đề này là mọi người sử dụng đất trước khi có quy hoạch mới đều phải được đền bù (đền bù theo hiện trạng), mọi vi phạm phải được xử lý trước đó, nếu không “kịp” thì trách nhiệm thuộc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Chính đây là “áp lực” để công tác quản lý phải làm tốt hơn và sẽ không gây nhiều khó khăn cho việc xác định đối tượng được đền bù.- Mức đền bù: Nếu là đất ở (kèm theo nhà ở) thì phải được đền bù ngang giá bằng tiền hoặc bằng hiện vật qua một quy trình định giá hợp lý trong cơ chế thị trường. Nếu là đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì yêu cầu của việc đền bù là tái tạo tư liệu sản xuất tương ứng, nếu phải đền bù bằng tiền thì tương ứng với khoản “thu nhập ròng định kỳ” trên khu đất đó trong một thời hạn nhất định cộng thêm những thiệt hại về cây trồng, vật nuôi cụ thể và phần hỗ trợ chuyển nghề do diện tích đất đai bị thu hẹp tính theo bình quân diện tích đất của nhân khẩu hoặc lao động ở địa phương.12/17/202047CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐSPhải điều tiết được giá trị gia tăng của đất đai mới đảm bảo được công bằng:: các công trình xây dựng trên đất bị thu hồi đều làm cho giá trị đất vùng lân cận tăng lên, nên sau khi hoàn thành việc xây dựng các công trình này, cần phải định lại giá đất cho sát với thực tế, làm cơ sở để điều chỉnh mức thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, hoặc thuế giá trị gia tăng đất đai (?). Để việc điều tiết có hiệu quả hơn thì có thể lựa chọn một phương án thu hồi đất rộng hơn, bao gồm cả vùng phụ cận để chỉnh trang khu dân cư hoặc khu sản xuất phục vụ cho mục tiêu “tái định cư tại chỗ”, nhất là khi thu hồi đất để xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi, khu thương mại, dịch vụ- Thông qua việc lập, xét duyệt, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việt thu hồi đất, hỗ trợ,tái định cư trở thành sự nghiệp của công đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức chỉ đạo, nhà đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện. Bất kỳ một phương án đền bù, hỗ trợ, tái định cư nào đều cũng phải dựa trên một quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đạt được các yêu cầu sau đây:12/17/202048CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐSlà phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất; đã được hoàn thiện sau khi có ý kiến đóng góp của tổ chức, cá nhân có liên quan một cách thực chất; đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn và công khai hóa theo đúng các trình tự pháp luật.Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ “tạo cung’’ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù, hỗ trợ, tái định cư và cũng là công việc mà hoạt động quản lý nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất.- Thành lập quỹ đền bù, hỗ trợ, tái định cư: Nguồn của quỹ này đến từ: Nhà đầu tư (người sử dụng đất để xây dựng công trình); Ngân sách Nhà nước ( hỗ trợ cho các nhiệm vụ xã hội và xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng); Đóng góp của cộng đồng cho các mục tiêu cục bộ; Người quản lý: cơ quan Nhà nước có thẩm quyền do pháp luật quy định; cơ chế quản lý: tất cả các nguồn đều chuyển vào một tài khoản tại ngân hàng, hoặc kho bạc Nhà nước ; Ngân hàng giải ngân theo quyết định của hội đồng đền bù, hỗ trợ, tái định cư, hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.12/17/202049CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS- Giám sát và kiểm tra: Đối với bất kỳ một phương án đền bù, hỗ trợ, tái định cư nào, dù được chuẩn bị chu đáo đến đâu, thì khi triển khai vẫn không tránh hết được mọi trở ngại, và cũng không thể lường hết mọi phát sinh bất ngờ! Do đó, giám sát, kiểm tra việc thực hiện các phương án đền bù là một phần việc không thể thiếu. Giám sát nội bộ do các tổ chức thực hiện tự tiến hành để đảm bảo tiêu chuẩn, tiến độ và giải quyết các tồn tại phát sinh thuộc thẩm quyền của tổ chức đó. Giám sát độc lập có tính chuyên nghiệp cao hơn, đảm bảo thông tin được khách quan không chỉ trong quá trình triển khai mà cả những hiệu quả sau đó để giúp cho cơ quan quản lý và cơ quan hoạch định chính sách khắc phục những tồn tại hoặc phát sinh trong quá trình đền bù, hỗ trợ, tái định cư- Hoàn thiện chính sách và cơ chế: khối lượng công việc đền bù, hỗ trợ, tái định cư còn đang tăng lên không ngừng và ngày càng phức tạp hơn, hệ thống cơ chê, chính sách cần được cập nhật với tình thế và yêu cầu mới. Một số vấn đề cần được ưu tiên nghiên cứu là:+ Phát triển hệ thống ngân hàng đất đai, trong nhiệm vụ phát triển quỹ đất có việc phục vụ cho hoạt động đền bù, hỗ trợ, tái dịnh cư, thuận tiện cho nhà đầu tư, nhà quản lý và cả người có đất bị thu hồi mà không tác động tiêu cực đến tình hình kinh tế - xã hội. 12/17/202050CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐSHơn nữa, việc thanh toán qua ngân hàng còn làm cho hoạt động tài chính trong đền bù, hỗ trợ, tái định cư trở nên minh bạch, dễ công khai và giảm được chi phí gián tiếp.+ Mọi giá trị tăng lên của đất đều phải được điều tiết theo nguyên tắc: nếu là do tăng tự nhiên hoắc do đầu tư chung của xã hội thì phải được quy về ngân sách để “phân phối lại” vì lợi ích toàn xã hội; nếu là do dàu tư cụ thể thì phải để nhà đầu tư được hưởng. Công cụ dùng để hiện thực hóa nguyên tắc này là hệ thống các chính sách về giá đất, thuế đất và đăng ký đất. Mọi người sử dụng đất đúng pháp luật đều phải đăng ký để được cấp giấy chứng nhận một cách dễ dàng, mọi biến động về đất đai đều phải được đăng ký cập nhật và mỗi thửa đất đều phải có đủ điều kiện để được định giá sát với tình hình thực tế. Có như thế thì việc đền bù mới không bị cản trở và cơ chế dân chủ mới có đủ cơ sở pháp lý để được bảo vệ.+ Trong các dự án thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp, khu thương mại, kinh doanh nhà ở, xây dựng các công trình sản xuất, kinh doanh hoắc xây dựng các công trình theo hình thức “BOT”, thì tiền đền bù có thể chuyển thành phần góp vốn của người sử dụng đất nhất là trong hoạt động của các công ty cổ phần. Pháp luật cần quy định cụ thể phương thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, cách tính cổ phần bằng giá trị quyền sử dụng đất./.12/17/202051CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS3.3.4.2 Xây dựng Bộ Luật Đất đai - Trong quá trình Đổi mới từ 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã dành sự quan tâm đặc biệt đối với vấn đề đất đai; chính sách, pháp luật đất đai không ngừng hoàn thiện, đã góp phần quan trọng, phát huy nguồn nội lực đất đai trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước;- Qua 5 lần xây dựng, ban hành, tổ chức thi hành Luật Đất đai (1987, 1993, 1998, 2001, 2003) Nhà nước ta đã tích lũy được nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý đất đai; năng lực, hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai từng bước được nâng cao. Để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai trong giai đoạn 2010-2020, việc xây dựng Bộ Luật Đất đai là cần thiết.12/17/202052CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐSCÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 3Quy định của pháp luật đất đai hiện hành về đất được tham gia thị trường bất động sản và điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản ?Nội dung Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành ;Phương thức phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật Nhà ở hiện hành ;Nội dung quản lý Nhà nước về nhà ở theo quy định của pháp luật Nhà ở hiện hànhPhạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản ?Hệ thống tổ chức quản lý thị trường bất động sản Việt Nam ?Các giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn hiện nay? 12/17/202053CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐSTÀI LIỆU THAM KHẢOĐẢNG CỘNG SẢN VIỆT NAM – VĂN KIỆN[1] Đảng Cộng sản Việt Nam - Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN lần thứ VI . NXB Chính trị Quốc gia (1986) [2] Đảng Cộng sản Việt Nam - Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN lần thứ VII . NXB Chính trị Quốc gia (1991 )[3] Đảng Cộng sản Việt Nam - Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN lần thứ VIII . NXB Chính trị Quốc gia ( 1996)[4] Đảng Cộng sản Việt Nam - Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN lần thứ IX. NXB Chính trị Quốc gia (2001)[5] Đảng Cộng sản Việt Nam - Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc ĐCSVN lần thứ X . NXB Chính trị Quốc gia (2006).[6] Đảng Cộng sản Việt Nam Nghị quyết 26-NQ-TW NXB Chính trị Quốc gia 2003. [7] Đảng Cộng sản Việt Nam Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa X -NXB Chính trị Quốc gia 2008. QUỐC HỘI NƯỚC CHXHCN VIỆT NAM- VĂN BẢN PHÁP LUẬT[8]Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam 1992 NXB Chính trị Quốc gia 1995[9] Bộ Luật Dân sự NXB Chính trị Quốc gia 2005[10] Luật Đất đai 2003 NXB Bản Đồ 2004[11] Luật Xây dựng NXB Xây Dựng 2003[12] Luật Nhà ở NXB Xây Dựng 2005[13] Luật Kinh doanh bất động sản NXB Xây Dựng 2006 [14] Bộ Tài nguyên và môi trường Hiện trạng sử dụng đất đến 2007[15] Bộ Tài nguyên và môi trường Báo cáo tình hình 4 năm thi hành luật đất đai 2003 [16] Ban quản lý dự án Hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản: Các Báo cáo chuyên đề [17] Viện NCQLKT TW (CIEM) Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản . 2008[18] Viện NCQLKT TW (CIEM) Chính sách phát triển thị trường bất động sản - Kinh nghiệm quốc tế . 2009 12/17/202054CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS