Bài giảng Quản lý thị trường bất động sản - Nguyễn Đình Bồng

hoạch sử dụng đất; Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhậnPhân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai , các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản Gala và Razzaz (2001) cho rằng: dưới góc độ kinh tế , các thị trường đất đai chi tiết được mô tả dưới các dạng hàng hóa khác nhau: đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất thương mại, dịch vụDeininger (2003) cho rằng: Việc xây dựng, phân tích chính sách đất đai toàn cầu cho phép phản ánh tầm quan trọng của thị trường cho thuê và sử dụng đất cấp xã, cộng đồng đã khuyến khích xây dựng cách tiếp cận khác nhau từ dưới (cơ sở) lên, tránh tìh trạng “Một cỡ vừa cho tất cả mọi người”Hecnando de Soto: Cần phải khơi dậy của cải từ đất bằng cách tạo cho mỗi thửa đất một “cuốn hộ chiếu”!12/17/202014CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN1.3.1.3 Các điều kiện chủ yếu để đất đai trở thành hàng hóa	Theo Wallace và Wiliamson (2005):	- Đất đai cho mục đích thị trường đều phải bắt đầu ở khả năng có thể xác định ranh giới và khả năng quản lý ranh giới;	- Các quy định của pháp luật về quyền đối với đất đai và việc áp dụng nó là cần thiết, tuy nhiên chưa đủ để để có thể chuyển các cơ hội mà quyền đất đai đã tạo ra thành các mặt hàng có thể bán được	- Công tác quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiên, khi đó thị trường sẽ tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: Các giáy chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ phát triển.	1.3.2 Sự phát triển của thị trường đất đai 	Theo Wallace và Wiliamson (2005) 	1.3.2.1 Giai đoạn đầu 	Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu ;	Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu;12/17/202015CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN1.3.2.2 Thời kỳ phát triển 	Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất, nguồn lực đất đai được phân phối lại;	Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố làm gia tăng của cải xã hội;	Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền đối với đất đai được thực hiên, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ phát triển; thị trường buôn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện với các đảm bảo thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp số nhân Cũng theo Wallace và Wiliamson (2005):	Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai đều áp dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tập trung, mặc dù tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau Các nước phát triển đã phải trải qua lộ trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị trường đất đai phát triển thành công, còn các nước đang phát triển muốn dồn nét rút lại chỉ còn hàng chục năm!12/17/202016CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202017CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202018CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN1.3.3 Mô hình thị trường hàng hóa phức hợp	Thị trường đất đai trong giai đoạn phát triển sẽ dẫn đên sự hình thành thị trường buôn bán hàng hóa phức hợp với các đảm bảo thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải xã hội sẽ gia tăng cấp số nhân. (Hình 3 Mô hình thị trường hàng hóa phức hợp)1.3.4 Quản lý thị trường bất động sản phát triển (thị trường hàng hóa phức hợp)	1.3.4.1 Chính sách đất đai và cơ chế bất động sản 	Dù theo cơ chế kinh tế thị trường hay thị trường định hướng XHCN, Chính phủ đều phải xác lập chính sách đất đai và cơ chế về bất động sản để cho phép thị trường tạo ra và mua bán hang hóa lien quan đến đất đai, sở hữu và các cơ hội khác. Cơ chế này cần xác định về mặt không gian đất và các tài nguyên tại một trong 4 cơ chế về bất động sản (hình 4 Cơ chế về bất động sản), trong đó mỗi cơ chế đều dựa vào những loại hình sử dụng đất đặc trưng12/17/202019CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202020CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN	a. Bất động sản công( Public property)	(1) Các hình thức sử dụng Bất động sản công - PuPro (Public Property):	- Công viên;	- Đất phục vụ các tòa nhà;	- Tài sản công;	- Đất dự trữ quốc gia 	(2) Các hình thức sử dụng Bất động sản tư -PriPro (Private Property)	- Không phải trả tiền thuê ( Free hold);	- Sở hữu (Ownship);	- Thuê (Lease hold);	(3) Các hình thức sử dụng Bất động sản chung - ComPro (Common Property)	- Các hình thức sử dụng đất theo đó mọi người cùng sử dụng đất chung12/17/202021CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202022CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202023CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202024CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202025CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN1.4 QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN - KINH NGHIỆM CÁC NƯỚC 1.4.1 Cộng hòa Liên bang Đức 1.4.2 Singapore1.4.3 Malaixia1.4.4 Indonexia1.4.5 Cộng hòa nhân dân Trung Hoa 1.4.6 Australia 12/17/202026CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202027CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202028CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN	1.4.6 Australia	Australia thuộc châu Đại Dương, nằm phía nam đường xích đạo, giữa Ấn Độ Dương và Thái Bình Dương; diện tích 7.682.300 km2, dân số 20.000.000 người. Australia thuộc khối Liên hiệp Anh , Nhà nước liên Banggồm 8 bang và một vùng lãnh thổ;	a. Pháp luật đất đái/bất động sản	(1) Sở hữu đất Pháp luật đất đai/bất động sản Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh quốc (Common law). Luật Anh quốc không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai. Luật này đặt trọng tâm vào quyền chiếm hữu (possession) chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối. Quan niệm về tính tương đối của Chứng nhận quyền (title) khác với sở hữu tuyệt đối được xác định ngay từ thời gian đầu và được coi như một trong những hòn đá tảng của Luật BĐS Anh - Úc. 	(2) Các quyền về đất đai/bất động sản ở Úc 	- Đất Vương quyền (Crown land): Khác với Luật La Mã (Roman law), sở hữu được hiểu theo nghĩa tuyệt đối, theo luật Anh - Úc, Nhà Vua có toàn quyền về đất đai nên đất đai gọi là đất Vương quyền (Crown land). Trong khi lịch sử phát triển luật BĐS ở Úc lại dựa trên giả định ngay từ ban đầu rằng, đất đai sẽ là đối tượng của sở hữu tư nhân, đất đai phải được sử dụng có hiệu quả nhất thông qua thị trường và thực tế đã khẳng định xu hướng phát triển này; 12/17/202029CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN	Vương quyền đối với đất đai được hiểu là quyền tối cao của Nữ hoàng đối với toàn bộ đất đai (lãnh thổ). Đất đai được phân bố để sử dụng thông qua hai phương thức chiếm hữu là cấp đất (freehold) và cho thuê (leasehold). 	- Sở hữu đất đai tư nhân: Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập tương ứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản (doctorine of estate) thì tài sản là khái niệm trìu tượng được đặt giữa đất đai và người SDĐ. Như vậy, nhiều người có thể có lợi ích trên cùng một mảnh đất. Hơn nữa, các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó có những loại tài sản khác nhau được thiết lập. Như vậy tài sản theo bậc thang của sở hữu có: 	+ Tài sản tư (freehold estates) gồm tài sản tư được hưởng quyền vô thời hạn và được tự do thừa kế (free simple estate), quyền thừa kế hạn chế (fee tail estate); phần lớn đất đai tại đô thị được cấp theo chế độ sử dụng tự do (freehold); theo phương thức này thì chủ thể được cấp đất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh nghĩa;	+ Tài sản không được thừa kế (life estate) và các tài sản khác theo phương thức thuê (leasehold estate). 12/17/202030CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNTương ứng đất theo dấu hiệu sở hữu có:+ Đất tư (gần như sở hữu tư nhân tuyệt đối);+ Đất thuê (sở hữu có điều kiện về thời hạn); + Đất sử dụng theo hợp đồng (không có quyền sở hữu);+ Đất công thuộc sở hữu cộng đồng và đất chưa giao gọi là Crown land; đại bộ phận đất nông thôn lại là đất Vương quyền cho thuê hoặc sử dụng theo phương thức cấp phép và chế độ cho thuê hạn chế (đất đồng cỏ);- Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ ban hành năm 1993 trên cơ sở quyết định của Tòa án Tối cao Úc tại Mabo công nhận quyền của người bản xứ đối với đất đai của họ phù hợp với pháp luật của họ và tập tục truyền thống; cụ thể là:+ Các quyền cư trú trên đất;+ Các quyền về bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên; + Các quyền về duy trì, sử dụng, quản lý đất đai; + Các quyền sử dụng và hưởng lợi từ nguồn tài nguyên thiên nhiên;+ Quyền ra quyết định về đất đai và quản lý tiếp cận; 12/17/202031CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202032CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202033CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202034CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN12/17/202035CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢNCÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 11. Khái niệm về bất động sản, hành hóa bất động sản và thị trường bất động sản ?2. Tính chất, đặc điểm, chức năng, vai trò và các yếu tố của thị trường bất động sản;3. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản và vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản?4. Các bước phát triển của thị trường đất đai?5.Mô hìnhthị trường bất động sản phát triển (thị trường hang hóa phức hợp) ?6 Chính sách đất đai và cơ chế bất động sản trong quản lý thị trường bất động sản phát triển 12/17/202036CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QL.THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN