Bài giảng Quản lý thị trường bất động sản - Chương 2: Thị trường bất động sản Việt Nam - Nguyễn Đình Bồng

2.000 USD - 15.000 USD/căn). Chưa tính đến những người có thu nhập thấp, mà ngay cả những hộ gia đình có mức thu nhập khá khoảng 4 triệu-triệu đồng/tháng thì cũng không thể mua được một căn hộ như vậy.2.4.1.5 Chi phí sản xuất kinh doanh tăng Giá nhà đất tăng sẽ đẩy chi phí sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giá cả hàng hóa sản xuất trong nước, đối với các sản phẩm xuất khẩu thì giá cao hơn các đối thủ cạnh tranh nước ngoài, các sản phẩm tiêu dùng nội địa thì không cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế như ngày nay.2.4.1.6 Giá thuê văn phòng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài. Các công ty nước ngoài sẽ tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những nước khác có giá thuê văn phòng thấp hơn nhằm tạo ra sản phẩm rẻ hơn. Mặt khác, đối với kết cấu hạ tầng như ở Việt Nam thì sẽ là không hợp lý nếu giá thuê văn phòng cao hơn các nước phát triển hoặc các nước trong khu vực như Trung Quốc, Thái Lan...12/17/202034CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS2.4.1.7 Nguy cơ lạm phátGiá đất tăng cùng với việc các nhà đầu tư đồng loạt đổ vốn vào xây dựng các cao ốc, văn phòng và căn hộ cao cấp đã khiến một khối lượng tiền khá lớn được tung vào thị trường, trong khi các công trình chưa hoàn tất, chưa đi vào khai thác để làm gia tăng giá trị, đang là một trong những nguyên nhân làm bùng nổ lạm phát ở nước ta. 2.4.1.8 Tăng khoảng cách giàu nghèoMột nhóm người sẽ giàu lên nhờ chuyển nhượng BĐS hoặc nhận được số lợi nhuận kếch xù từ kinh doanh BĐS, trong khi việc người nghèo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn còn là quá xa vời. Hiện nay, khoảng cách giàu nghèo ở nước ta đang ngày một doãng rộng. Trong giai đoạn từ năm 1993 đến 2004, khoảng cách này đã tăng từ 3,7 lần lên đến 13,5 lần và ngày càng có chiều hướng tăng hơn.12/17/202035CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS2.4.2. Các yếu tố thị trường2.42.1. Các yếu tố nội tại của thị trường bất động sản(1) Nhà đầu tư trong nước: bao gổm nhà đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản và vào các ngành kinh tế khác. Đối với các nhà đầu tư vào các ngành kinh tế khác thì vai trò của họ trên thị trường chủ yếu là người mua. Họ tạo nên cầu trên thị trường bất động sản, đặc biệt là trên thị trường nhà xưởng công nghiệp cũng như thị ttường bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao ốc văn phòng, y tế, giáo dục,... số chủ thể tham gia vào đầu tư ngày càng được mở rộng. (2) Nhà đầu tư và các tổ chức nước ngoài: từ khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, với việc mở cửa nhiều lĩnh vực trong nước, môi trường kinh tế vĩ mô tương đối ổn định, thêm vào đó là việc tích cực thực hiện các cam kết mà các tổ chức quốc tế đặt ra (đặc biệt là cam kết về mở cửa hàng hoá, dịch vụ của WTO) thì dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng - Tổng số dự án FDI đầu tư vào linh vực BĐS dưới các hình thức (1) Khách sạn – du lịch, (2) Xây dựng khu đô thị mới, (3) Xây dựng văn phòng-căn hộ, và (4) Xây dựng hạ tầng KCX-KCN;- Tổng số dự án là 462 dự án, chiếm 5% tổng số dự án FDI vào Việt Nam; tổng số vốn đăng ký vào khoảng 40 tỷ USD, chiếm 29% tổng số vốn FDI vào Việt Nam. - Tổng số vốn hiện trong các dự án FDI khoảng 14,65% tổng vốn đăng ký. (Bảng 3.1, Biểu đồ 1)12/17/202036CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS12/17/202037CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS12/17/202038CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS (3) Thông tin thị trườngHệ thống thông tin chưa đáp ứng yêu cầu của một thị trường bất động sản thông thoáng và lành mạnh. Tình trạng quy hoạch treo; nhiều thủ tục hành chính gây khó khăn cho các nhà đầu tư và các giao dịch thị trường; dự án “ma”; đầu cơ, v.v điều này sẽ làm cho thị trường phát triển chậm lại, gây khó khăn cho quản lý và điều hành thị trường của Nhà nước.(4) Sàn giao dịch bất động sảnTheo Luật Kinh doanh bất động sản thì tất cả các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, tuy nhiên thực tế, khối lượng giao dịch của nền kinh tế theo dòng chảy trên chỉ chiếm dưới 30%, số còn lại chủ yếu là giao phi chính thức. Việc giao dịch bất động sản cần được thực hiện thông qua sàn giao dịch tập trung. Nên quy định, nếu giao dịch không qua sàn thì không cấp các giấy tờ về nhà đất cho các bên liên quan. Việc này là cần thiết vì nếu mua bán lòng vòng sẽ dẫn đến tình trạng trốn thuế. Trước mắt, có thể thí điểm ở Hà Nội và TPHCM mỗi nơi một sàn giao dịch BĐS như vậy”. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch bất động sản chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường bất động sản sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm.12/17/202039CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS2.4.2.2 Các yếu tố khác liên quan đến thị trường bất động sản (1) Các thị trường hàng hoá thay thế khácTrong giai đoạn 2005 - 2007, nền kinh tế Việt Nam đã có sự bứt phá về tăng trưởng, thị trường vốn hoạt động mạnh mẽ, các sản phẩm tài chính đa dạng hơn và nhu cầu đầu tư tăng mạnh. Quá trình liên thông giữa các TTBĐS , vốn và tiền tệ diễn ra ngày càng mạnh.Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm quan trọng của TTBĐS và tài chính từng bước được khẳng định. Tới năm 2000, một thể thức mới của thị trường vốn Việt Nam ra đời: Thị trường chứng khoán (TTCK), nơi các tài sản tài chính là cổ phần doanh nghiệp được trao đổi. Sự ra đời của thị trường chứng khoán Việt Nam (TTCKVN) đánh dấu bước tiến tới sự đầy đủ của dạng thức kinh doanh tài chính tại Việt Nam. Hàng hoá trên thị trường này góp phần quan trọng, làm tăng sự đa dạng trong giỏ hàng hoá thay thế của thị trường bất động sản.Năm 2007, nền kinh tế Việt Nam được chứng kiến một lần nữa giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Theo dòng thông tin đầu năm về hoạt động kinh doanh chứng khoán có lãi của nhiều nhà đầu tư vào cuối năm tài chính 2006, một phần lãi đáng kể được những nhà buôn chứng khoán Việt Nam và không loại trừ cả những người nước ngoài nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi đầu tư vào bất động sản đô thị. 12/17/202040CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐSSau đó, khi thị trường chứng khoán Việt Nam không thể quay trở lại mức đỉnh cao 1.170 của ngày 12/3/2007, và liên tục trồi sụt, xu hướng đầu tư bất động sản trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn, theo các khảo sát liên tục của giới truyền thông. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư - đầu cơ - kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Tới thời điểm cuối năm 2007, đầu 2008, những kết quả đi xuống liên tục của thị trường chứng khoán đã tạo thêm sự hấp dẫn trên thị trường bất động sản, làm cho giá nhà đất sôi động và bước vào vòng xoáy tăng giá. Sự biến động của 3 thị trường “nhạy cảm” ở trên của Việt Nam là có tính liên thông nhau và liên quan đến sự chuyển biến của thị trường quốc tê, tuy rằng đây mới là giai đoạn ban đầu của sự phát triển. ( Bảng 3.2; 3.3)12/17/202041CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS12/17/202042CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS(2) Nhận thức của các tầng lớp dân cưĐối với người dân, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai chủ yếu là nhằm tạo lập an sinh cuộc sống. Về cơ bản, họ không nắm vững và cũng ít chú ý đến các thông tin quy hoạch đất đai, quy hoạch vùng kinh tế. Do vậy, thị trường bất động sản dường như vẫn là những khái niệm xa lạ đối với họ.Đối với những môi giới, chủ kinh doanh đất nhỏ lẻ ở các địa phương thì họ cũng không được trang bị những kiến thức cơ bản về thị trường. Giao dịch, buôn bán của họ chỉ là giao dịch nhỏ lẻ, đầu cơ ngắn hạn để lấy chênh lệch về giá tương ứng với lượng vốn nhỏ tự có của họ. Kinh doanh bất động sản không được họ coi là nghề nên những thông tin về biến động thị trường và các chính sách của Nhà nước nhằm quản lý và điều tiết thị trường chỉ mang tính phổ biến, không có tác dụng nhiều. Điều họ quan tâm đó là các chính sách quy hoạch của địa phương và vùng lân cận. Đây được coi là lực lượng thị trường tiền ẩn và là đặc trưng của giai đoạn chuyển đổi trong sự phát triển thị trường.Đối với những môi giới kinh doanh, chủ doanh nghiệp tại các thành phố lớn, nơi hoạt động giao dịch thị trường diễn ra mạnh, thì những vấn đề cơ bản liên quan đến thị trường được họ tận dụng và khai thác rất tốt. 12/17/202043CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐSTuy rằng, lực lượng này ở Việt Nam vẫn còn ít và độ chuyên nghiệp còn chưa cao do thị trường này còn khá mới mẻ, chưa có nhiều ảnh hưởng mạnh đến nền kinh tế, nhưng đội ngũ này có xu hướng gia tăng và chuyên nghiệp hoá trong thời gian tới.(3) Yếu tố vùng và đặc thù tự nhiênYếu tố vùng và đặc thù tự nhiên ở đây được coi là biểu hiện rất rõ nét trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam hiện nay. Do vậy, tính manh nha và yếu tố phi thị trường vẫn còn tồn tại, tạo ra sự không đồng bộ trên thị trường hàng hoá, dịch vụ.Riêng đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam tính đến thời điểm này, sự phân vùng thị trường thể hiện rất rõ. Hoạt động thị trường bất động sản được coi là sôi động và có xu hướng chuyển dần sang cơ chế thị trường biểu hiện ở 3 thành phố trung tâm phát triển của cả nước đó là Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng.Còn đối với các vùng đặc thù, khu công nghiệp và ngoại vi, thì các giao dịch trên thị trường tuy có phát triển nhưng mang tính ngắn hạn. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng đất đi kèm theo đó là các giao dịch ngầm, rất khó để chính quyền địa phương quản lý và kiểm soát.12/17/202044CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐSCÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 2Sự hình thành và phát triển của thị trường bât động sản Việt Nam trong quá trình Đổi mới từ 1986 đến nay?Các thành tố thị trường bất động sản?Các thành phần tham gia thị trường bất động sản?Cơ sở pháp luật, khung pháp lý điều tiết hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam ?Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp)Thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản 12/17/202045CVCC.TS NGUYỄN ĐÌNH BỒNG QUẢN LÝ TTBĐS