Chuyên đề Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất

Quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất.Giá trị bất động sản chiếm khoảng 50% của cải của các nước tiên tiến, tạo ra nhiều tác động cho phép công dân tạo ra tư bản: Cố định tiềm năng kinh tế, tích hợp thông tin tản mát vào một hệ thống, bảo vệ các giao dịch.Quyền sở hữu: là quyền được ghi nhận và bảo vệ của pháp luật đối với một chủ thể. Được tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sở hữu.Có 3 hình thức sở hữu về bất động sản: Sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, cộng đồng, sở hữu cá nhân.Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất2. Phân biệt quyền sỏ hữu và quyền sử dụngkhi có quyền sử dụng đất được hường các quyền: chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn vvvđối với mỗi loại đất việc thực hiện các quyền ở mức độ khác nhau.Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở VNVề chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn, nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng đúng mục đích được giao theo qui định của pháp luật.Quyền sử dụng đất đai: Nhà nước không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân, quyền sử dụng đất đã được nhà nước trao cho người sử dụng đất trên những thửa đất cụ thể.Quyền định đoạt: liên quan đến việc định đoạt số phận pháp lý từng thửa đất, liên quan đến quyền của người sử dụng đất.4.	Các quyền sử dụng đất:Chuyển đổi quyền sử dụng đấtChuyển nhượng quyền sử dụng đấtCho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất.Thế chấp quyền sử dụng đấtgóp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đấtcho thuê .Hành chính công và dịch vụ côngNền hành chính nhà nước có thể chia thành hai lĩnh vực hành chính công và dịch vụ côngHành chính công: Những hoạt động có tính chất bắt buộc, sản phẩm là những quyết định có tính pháp lý, tổ chức và kiểm tra việc thi hành các quyết định để luật pháp và chính sách được thể hiện vào thực tế đời sống xã hội. Là một hoạt động của quyền lực nhà nước, do nhà nước chủ động tạo ra theo yêu cầu và chức năng nhiệm của mình mà hiến pháp và pháp luật đã qui định, mọi chi phí cho công việc này là do ngân sách nhà nước chi trả.Hành chính công và dịch vụ côngDịch vụ công: là những hoạt động về tác nghiệp kỹ thuật, pháp lý để bảo hộ quyền lực của cơ quan nhà nước, quyền lợi hợp pháp của công dân, sản phẩm là các hồ sơ kỹ thuật có tính pháp lý và chứng thư pháp lý. Hoạt động này phụ thuộc vào yêu cầu của đối tượng được pháp luật bảo hộ, đối tượng này phải chịu một phần chi phí phát sinh, đây là hoạt động không vì lợi nhuận.Hành chính công và dịch vụ côngHành chính công và dịch vụ công do công chức thực thi trong các tổ chức của nhà nước.Một số đặc điểm có thể phân biệt Hành chính công và dịch vụ công:+ Hành chính công: Hoạt động không thu phí, công việc bắt buộc, thường xuyên, nhà nước là người chủ động, qui trình chặt chẽ, thẩm quyền rõ ràng, chi phí vật chất ít, khó chuẩn hoá theo định mức.+ Dịch vụ công: Hoạt động có thu phí, đối tượng được pháp luật bảo hộ là người chủ động, nhiều người làm được miễn là nắm được kỹ thuật, chi phí vật chất nhiều, có thể xây dựng định mức.Hành chính công và dịch vụ côngHành chính công: + Quyết định phê duyệt+Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.+Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai, bất động sản.+ Quyết định ban hành các văn bản pháp luật có liên quan.Hành chính công và dịch vụ côngDịch vụ công:+ Tiến hành điều tra, khảo sát, đo đạc, định giá, phân hạng đất đai, lập bản đồ địa chính.+ Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất+ Hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thống kế, kiểm kê, cấp GCN quyền sử dụng đất.+ Tư vấn về pháp luật, giá cả đất đai và bất động sản.Quản lý đất đai – Thị trường BĐSĐiều 17 và 18 hiến pháp 1992 khẳng định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, ” Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.Chính sách quản lý đất đai:+ Giai đoạn 1980-1988: chính sách mang tính kế hoạch hoá tập trung cao, nhà nước hầu hết định đoạt các hoạt động sản xuất kinh doanh và phân phối sản phẩm.Quản lý đất đai – Thị trường BĐS+ Giai đoạn 1989 đến 2003Các chính sách kinh tế có sự thay đổi lớn, từ kế hoạch hoá tập trung sang tự do hoá có sự điều tiết của nhà nước và gắn chặt chẽ hơn quyền lợi trách nhiệm của người sử dụng đất với kết quả, hiệu quả sử dụng đất.Các chính sách chú trọng tới lợi ích kinh tế:Các chính sách làm thay đổi tâm lý trong sử dụng đất đaiThay đổi hành vi trong quan hệ sử dụng đất đai.Quản lý đất đai – Thị trường BĐSQuan hệ quản lý, sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường; những chính sách phát triển kinh tế có những tác động phức tạp làm thay đổi hành vi người dân và là tiền đề hình thành thị trường bất động sản.Thực trạng và hạn chế trong hoạt động của thị trường BĐS- Chưa có tổ chức+chủ yếu là mua bán nhà ở, đất đai trao tay với quy mô nhỏ.+ Cho thuê nhà ở và nhà làm việc chưa phát triển.+ Không có bảo hiểm của nhà nước+ Hành lang pháp lý chưa rõ ràng, vừa phức tạp lại vừa quan liêu.+ Bán đất phi pháp của các tổ chức, cá nhân chính quyền cơ sở.Quản lý đất đai – Thị trường BĐS- Quản lý nhà nước về bất động sản còn nhiều bất cập+ Một số chủ trương chính thống chưa được thực hiện+ Hệ thống chính sách chưa đồng bộ+ Cơ quan quản lý về bất động sản chưa được hoàn thiện và hoạt động thiếu hiệu quả.- Nhận thức về thị trường bất động sản chưa được đầy đủ kể cả nhà hoạch định chính sách và người dân: Có sự khác nhau đối với mỗi loại đất.- Mua bán bất động sản bất hợp pháp xảy ra nhiều hơn là hợp phápQuản lý đất đai – Thị trường BĐSQuan hệ quản lý, sử dụng đất đai trong nền kinh tế thị trường; những chính sách phát triển kinh tế có những tác động phức tạp làm thay đổi hành vi người dân và là tiền đề hình thành thị trường bất động sản.Thực trạng và hạn chế trong hoạt động của thị trường BĐS- Chưa có tổ chức+chủ yếu là mua bán nhà ở, đất đai trao tay với quy mô nhỏ.+ Cho thuê nhà ở và nhà làm việc chưa phát triển.+ Không có bảo hiểm của nhà nước+ Hành lang pháp lý chưa rõ ràng, vừa phức tạp lại vừa quan liêu.+ Bán đất phi pháp của các tổ chức, cá nhân chính quyền cơ sở.Pháp luật đất đai bất động sảnNội dungThuỵ ĐiểnTrung QuốcViệt NamVăn bản luậtLuật đất đai 1970Luật xác lập BĐSPháp lênh ĐK BĐS 1970Luật ĐK đất tự độngLuật đất đai 1994Luật quản lý BĐS đô thị 1995Luật đất đai 1987,1993,2001, 2003Luật dân sự 1995Pháp lệnh nhà ởLuật KD BĐSBất động sảnĐất NN, LN, Nhà ở gia đình, chung cư, văn phòng thương mai, công trình công nghiệpĐất, nhà, vật kiến trúc và cấu trúc trên đấtĐất, nhà và các công trình gắn với đất.Sở hữu BĐSSở hữu NN, Cộng đồng, cá nhânĐất: Sở hữu NN, tập thểĐất: SHNN, nhà ở: NN,TT,Cá nhânPháp luật đất đai bất động sảnNội dungThuỵ ĐiểnTrung QuốcViệt NamQuyền về BĐSChủ sở hữu có quyền: chiếm hữu, sử dụng, định đoạtĐất: Quyến SDNhà: Quyến SDQuyến SD đấtQuyền SH nhàGiao dịch BĐSMua bán, tặng, cho, TK,TCChuyển nhượng, thế chấp BĐS, cho thuê nhàCĐ, CN, CT, TK, TC quyến SD đất (góp vốn, nhân CN)Đăng ký bất động sảnToà án, cơ quan đăng ký đất đaiCơ quan đăng ký nhà đất TP, Khu, huyệnVP đăng ký đất đai thuộc sơ TNMT, các VP cấp huyệnĐịnh giá BĐSđịnh giá định kỳ 6 nămĐịnh giá thường xuyên khi có CN, qui định giá chuẩnNhà nước QĐ trình tự, thủ tụcQuy định GCĐG căn cứ GTTCăn cứ giá TTGiá chuẩn, KGUBND tỉnh QĐ giá 1/1 hàng nămPháp luật đất đai bất động sảnNội dungThuỵ ĐiểnTrung QuốcViệt NamThuế BĐSNhà 1 gia đình 1,5%; căn hộ 1,5%Nhà thương mai 1%Thuế nhà đâtThuế sử dụng đất NN(đang miễn) phpá lệnh thuế nhà đấtCơ quan quản lý đât đai_BĐSCục địa chính quốc giaBộ tài nguyên và đất đaiBộ tài nguyên và Môi trường